Czy spłatę kredytu można zaliczyć do wydatków na cele mieszkaniowe?

Spłata kredytu walutowego, z którego sfinansowano zakup nieruchomości nie kwalifikuje się jako wydatek na cele mieszkaniowe, a więc nie może być zwolniona z opodatkowania w sytuacji sprzedaży tej nieruchomości. Tak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Apelacyjnego z dnia 8 grudni 2015 R.

Sprawa toczyła się wokół transakcji związanych z nabywaniem i zbyciem nieruchomości. Małżeństwo zakupiło dom, korzystając z kredytu hipotecznego we frankach szwajcarskich. Po dwóch latach małżonkowie zdecydowali się na sprzedaż nieruchomości. Środki finansowe uzyskane z tej transakcji pokryły koszty zaciągniętego wcześniej kredytu hipotecznego w walucie obcej (w tym odsetki) oraz pozwoliły sfinansować zakup nowego domu, wraz z wykończeniem i pracami remontowymi.

Małżonkowie zwrócili się do Urzędu Skarbowego z zapytaniem o to, czy koszt, jaki ponieśli na spłatę kredytu hipotecznego kwalifikuje się jako wydatek na cele mieszkaniowe i tym samym może być odliczony od podatku w rocznym zeznaniu podatkowym. Według ich interpretacji przepisów prawnych obowiązujących od dnia 1 stycznia 2009 r., środki poniesione na rzecz spłaty kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości mogły być traktowane jako wydatek na cele mieszkaniowe.

Urząd Skarbowy nie zgodził się jednak z takim rozumieniem przepisów. Według fiskusa nieprawne jest odliczenie od podatku takiego kredytu, ponieważ zwolnieniu z opodatkowania już wcześniej podlegał wydatek poniesiony w związku z zakupem nieruchomości, a więc cena nabycia, jako koszt uzyskania przychodu. W świetle przepisów ustawy więc, wydatku na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu, który został zaciągnięty w związku z zakupem sprzedawanej nieruchomości (lub prawa), nie można uznawać za wydatek na cele mieszkaniowe. A to ze względu na to, że przy obliczeniu dochodu pochodzącego ze sprzedaży (odpłatnego zbycia) zwolnieniem z podatku została objęta cena zakupu zbywanej nieruchomości bądź prawa. Przy sprzedaży domu małżonkowie odliczyli sobie cenę nabycia nieruchomości. Organ skarbowy zwrócił uwagę na to, że zwolnieniu od podatku podlega przychód pochodzący ze zbycia nieruchomości i praw majątkowych, który przeznacza się na spłatę kredytu bądź pożyczki oraz odsetek od kredytu czy pożyczki, pobranych w związku z zakupem następnej nieruchomości, a nie sprzedawanej nieruchomości. Nie jest zgodnym z prawem odliczenie od podatku kredytów na zakup zbywanej nieruchomości, bowiem zwolnienie od opodatkowania dotyczy kosztu nabycia tych kredytów według zapisów z aktu notarialnego zakupu.

Sprawę ostatecznie zdecydowano się skierować do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Kwestią sporną było to, czy przychód pozyskany na drodze zbycia przez małżeństwo pierwszej nieruchomości, a na sfinansowanie której zaciągnęło ono kredyt hipoteczny w obcej walucie, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe. Oraz czy argumentem potwierdzającym tę tezę jest spłata części kosztów poniesionych w związku z nabyciem drugiego domu przy pomocy środków uzyskanych ze sprzedaży pierwszej nieruchomości (czyli przychodu ze sprzedaży) i refinansowanej dzięki funduszom z kredytu zaciągniętego na nabycie drugiej nieruchomości. Sąd podtrzymał stanowisko fiskusa mówiące o tym, że wyżej wspomniane wydatki nie mogą być zakwalifikowane jako wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe. Koszty uzyskania przychodów, o których mowa wyżej określone są w ustawie np. jako udokumentowane koszty nabycia, bez względu na pochodzenie finansowania (środki własne, kredyt bankowy).

Dla NSA przyjęcie interpretacji małżeństwa prowadziłoby w konsekwencji do dwukrotnego zwolnienia z podatku środków wydatkowanych na zakup pierwszej nieruchomości. Najpierw, z racji zastosowania reguły kosztowej, obniżając przychód o koszty sprzedaży pokryte kredytem, a następnie na skutek uznania wydatku na cele mieszkaniowe spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego w celu sfinansowania nabycia pierwszej nieruchomości. Spłatę kredytu na zakup domu lub innego lokalu mieszkalnego nie można zaliczyć w poczet wydatków na cele mieszkaniowe z uwagi na to, że przy obliczeniach dochodu ze sprzedaży nieruchomości zawiera się koszt jej nabycia.

Wyrok z dnia 8 grudnia 2015 r. rozwiązał ostatecznie kwestię sporną. Sąd orzekł, iż sprzedawane nieruchomości nie mogą być równocześnie nieruchomościami nabywanymi. Zatem zwolnienia z opodatkowania stosuje się nie w przypadku nieruchomości zbytych, lecz innych nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym. Odliczenia od podatku, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT będą obowiązywać dla spłaty kredytu i odsetek, zaciągniętego w związku z zakupem innej nieruchomości na cele mieszkaniowe.